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                  住宅產業化啥時標準化規;
                  發布時間:2013-10-25 閱讀:4959次  
                    全國兩會期間,全國政協委員、全國政協辦公廳研究室主任劉佳義答記者問時表示,國外住宅產業化程度達到70%左右,國內住宅產業化才達到1%-3%,差距明顯,影響巨大:“我們房子的成本高,住房建筑成本高,也影響到住房質量。不是規范化、不是標準化、不是產業化生產,這直接關系到老百姓的切身利益!彼嘎墩f,住宅產業化問題已經引起了國務院領導的高度重視。另據權威消息稱,去年年底,由住建部牽頭制定的“住宅產業化行動方案”已經形成框架,待相關部委會商和報批后,有望于今年出臺。
                   這一切,似乎昭示著,住宅產業化的春天來了!
                   前赴后繼 試水產業化
                   近年來,住宅產業化因為在控制建筑能耗、提高房屋質量、降低成本等多方面的優勢,在世界各國備受推崇。在中國,隨著人口紅利的消減、用工成本的上漲,以及對建筑質量的追求,粗放式的建筑發展漸漸跟不上時代潮流和形勢需要,越來越多的企業和地方尋求更先進的建筑方式。因此,中國住宅產業化明顯提速。
                   1998年,建設部成立了中國住宅產業化促進中心,統籌中國住宅產業化的相關工作,實現住宅建設從粗放型向集約型的轉變。萬科成為最先響應這一政策的房地產大鱷。1999年,萬科成立建筑研究中心,開始了通過住宅標準化探索住宅產業化的道路,以一系列標準化活動為產業化技術的研發和推廣打下了堅實的基礎。
                   2004年,萬科成立了工廠化中心,正式啟動工業化住宅的研究工作。2007年,萬科位于東莞的住宅產業化基地正式投入運作,成為國內第一家獲得“國家住宅產業化基地”授牌的住宅開發企業。到目前為止,公司已完成1號實驗樓到6號實驗樓工業化技術體系的整體研究。建筑設備實驗工程中心、建筑環境實驗艙、水環境研究所、抗震技術研究所,住宅性能實驗中心等項目也陸續落成啟用。2011年,萬科集團工業化項目開工面積達到272萬平方米,占公司全年總開工19%。
                   王石作為萬科的掌舵人,曾明確表示,住宅產業化是必然的趨勢,只是當前存在問題:一是成本過高,二是建筑施工工藝水平仍很落后,因而在中國只處于起步階段。他曾算過一筆賬:“在工廠化生產規模沒有達到10萬平方米之前,建工成本將超過傳統建工成本的40%;達到10萬平方米以后,成本是傳統建工成本的1.25倍。從目前情況來看,很難達到與傳統生產成本相當!钡矘酚^地認為,如果綜合考慮建設周期,工廠化生產將增強萬科的競爭力。而且,他認為,住宅產業化推廣開后,項目交付面積和開工建設面積的比例有望大大提升!半m然建工成本提升了25%,但如果建設周期縮短一半,那資金周轉速度可以提升一倍。所以萬科還是賺的!蓖跏f。
                   住宅產業化貌似無限光明的前景,也引起越來越多地產界人士的熱切關注,包括任志強、胡葆森、馮侖地產界大佬,都曾在媒體上公開表示,希望能夠逐步導入“產業化”的發展方式。
                   然而,令人沒有想到的是,緊隨萬科其后的,卻是偏安湖南長沙的一家非電空調企業——遠大集團。他們在2010年上海世博會上建造的遠大館,一幢“L”形的建筑(一面8層,另一面為2層)和一幢金字塔形的建筑,只用了一天時間,就拔地而起,可謂是出盡了風頭。他們獨特的建造方式幾乎震驚了所有人:整個建設過程就像搭積木,一臺吊車從平板車上吊裝起特制的鋼材、墻體泡沫板、管材、地板等配件,安裝工人將其依次組裝到預定的位置即可。
                   遠大掌門人張躍稱之為“可持續建筑”。往后的幾年時間里,遠大持續發力,相繼刷新自己創造的記錄:他們用一周時間建成15層高的方舟賓館,用360個小時建成30層摩天大樓,還打算用7個月的時間,在湖南長沙崛起一座世界最高的天空之城……這些令人瞠目結舌的大膽之舉,在張躍看來,只要掌握了工業技術,都是可以輕松實現的。像造汽車造飛機一樣造房子,在不久的將來絕不是一個夢。
                   躊躇不前 房企多觀望
                   至此,萬科和遠大,一個從地產出發,一個從工業出發,在住宅產業化上,完成了一次完美的會師。然而,理想是豐滿的,現實是骨感的,到目前為止,無論是萬科為代表以模數和標準化推進的內裝體系產業化,還是遠大為代表以建筑結構體系為主體的產業化,在市場上的反映均不樂觀,買單者有限。
                   據媒體報道稱,雖然遠大集團、張躍本人都對“可持續建筑”抱有很高的期望,認為“在不遠的未來,全世界每3幢新建建筑就有一幢是可建的”他們甚至為了這一天的到來,做好了十足的準備:公司已經為其可持續建筑適應全球各種極端環境設計好了技術參數。但據其內部介紹,目前,遠大可建公司建成的建筑大部分是給自己建設的辦公樓、宿舍或者酒店,真正接到商業訂單為他人代建的,只有山東的一幢11層樓房。
                   而對于萬科的勇吃螃蟹,業界也是眾說紛紜,反映出對于住宅產業化又愛又怕的復雜心態。其中,廣州家和集團副總裁營銷中心總經理張建勛的看法很有代表性。
                   張建勛首先肯定說:“住宅產業化是一個美好的東西!睋榻B,住宅產業化最早起源于日本,在地產業界,萬科是最早涉足這個領域的。張建勛告訴記者,他曾參觀過萬科在東莞的標準化產業基地,對于萬科在廣州南沙的一個住宅產業化樓盤也有所了解!澳壳皝砜,他的建造成本是高于我們現有的傳統房屋建造成本的!辈贿^,他認為,其原因是生產建筑房屋構件的批量不足,因此,住宅產業化遠期的成本控制還是相對樂觀的:“當批量達到一定的數量時,他的建筑成本跟傳統建筑房屋相比,是一定會有所下降的,成本最高可下降20%左右!
                   既然住宅產業化如此美好,為什么遲遲無法大規模應用發展?對此,張建勛表示,這是“美好的愿景在落地實施的時候出現了一些問題!彼蛴浾叻治稣f,多年以來,住宅產業化的呼吁和執行力,僅僅停留在開發商的愿景和建設部一個部門,力度不夠。一旦要住宅產業化,首先是要住宅產品的生產標準化,標準化才能產業化?墒,現階段,政策的標準化、強制性規范,以及政府的扶持力度(比如稅收、銀行資金的扶持),都是有所缺失的,導致住宅產業化的市場動力缺乏!斑@一點以龍頭企業萬科為例,他們仍然把住宅產業化作為企業的信念、企業的標榜在做,但是信念一旦遠離企業的利潤的話,信念這條路走不遠。說得再直白一點,不給上市公司貢獻利潤的話,股東會有意見的,股民更會有意見!
                   作為行業人士,張建勛坦言:“對于任何一個開發商,住宅產業化如果能形成生產規模,都很愿意涉足這個領域的!彼忉屨f,所謂形成生產規模,是指生產基礎建筑構件的廠商,能夠形成批量大規模的生產,且有不同的規格和標準!氨热绻澞芸招拇u,房地產商可以根據建設地的不同需求,選擇不同規格型號的空心磚!
                   當然,就目前而言,盡管家和集團對住宅產業化、標準化抱有極大的興趣,但考慮到現實情況,暫時還不會貿然涉足。他告訴記者,當下,住宅產業化畢竟還沒有形成生產規模,尤其是現在連萬科的建造成本都不能下來,在價格敏感的樓市中,這就很可能直接導致沒有市場,同時,這種成本的上升,也不利于提升企業的競爭力!俺窃谀愕睦麧櫘斨杏凶銐虻淖h價空間,所以一般情況下,在現有當下的樓市環境當中,是不太可能把一個成本上升的東西去帶入市場競爭的,它會削弱市場競爭!钡脖硎,會持續關注產業政策、住宅產業化的標準化進程,以及龍頭企業在這方面的示范效應。
                   政策先行 或帶來生機
                   目前,中國已有深圳、沈陽和濟南三個城市,先后成為住宅產業化的試點城市,整體推進住宅產業化。這些地方政府一方面出臺支持政策,另一方面把保障房作為載體,做一些試點示范的項目。此外,合肥、北京、上海、廈門等多地政府也出臺了大量鼓勵政策,推進住宅產業化。
                   記者從廣東省住建廳及萬科集團了解到,2010年8月,萬科參與了深圳龍華公租房項目建設,該項目位于深圳市龍華擴展區,用地面積50134平方米,總建筑面積21.5萬平方米,容積率3.5,由6棟28層高層組成,總戶數4002戶。該項目投資方為深圳市住宅發展事務中心,由包括萬科在內的三家企業牽頭組成了包括監理、設計、總包單位的代建總承包聯合體,要求代建總成本不超過4000元/平方米。萬科以產業化方式負責建設其中第三期項目開發。
                   專家分析認為,萬科用產業化方式建造保障房,不失為一個明智的抉擇。建設規模大,工期要求短,是十二五期間保障房發展的主要特點。而產業化的生產建造方式,正好可以顯著縮短項目工期,以18層住宅為例,使用產業化方式上部主題能縮短150天施工周期。產業化的生產建造方式可大幅降低建筑能耗,減少建筑垃圾。全裝修住宅每套較單獨裝修減少裝修垃圾近2噸。工業化建造方式能顯著降低建造過程中的能耗,比傳統方式低20%。
                   一位萬科內部人士告訴記者,保障房適合實施產業化。他說,首先,保障房設計施工的主要特點是戶型變化少,適合標準化設計和大規模生產。保障房套型面積多在60平方米以下,以一房、良方戶型為主,對休閑、裝飾等多樣化的功能要求不高,因此適合通用設計,墻體、門窗、樓梯等構件可以進行大規模量產,與產業化特點和規模要求相匹配。其次,保障房特別是租賃保障房,在生命周期中居住對象不斷變化。為避免保障對象自行裝修使房屋功能改變、影響其他住戶,保障房一般要求全裝修。配合產業化住宅而出現的SI分離內裝體系可以使室內裝修一次到位。此外,保障房需要考慮使用后的功能擴展問題。工廠生產的構件具有更好的耐久性,減少了后期維護次數。分離內裝體系又為設備更換、功能區域變更提供了可能性,可以提升住宅的使用壽命,減少維護成本。
                   記者了解到,萬科龍華項目采用內澆外掛結構體系,即建筑主體結構采用現場澆注混凝土,預制外墻板通過外掛方式固定在主體結構上,并與主體同步施工。預制構件種類包括外墻掛板、樓梯梯段板、陽臺及走廊板,女兒墻等,預制率15%左右。由于預制構件間的節點采用了可靠連接方式,該結構具有和現澆結構同等水平的整體性和抗震性能;結構構件在工廠里預制,也帶來了效率提高、質量提升、資源節約等價值。另外,在后期裝修階段,由于萬科項目外墻采用pc構件,窗體已預埋到構件里,外墻也無需再抹灰,工業化施工的優勢也更加明顯。常規工程28層從封頂到落架完成需6個月左右,對比之下,采用PC構件在裝修階段能節約4個月工期左右。
                   近日,“深圳市保障性住房標準化系列化設計研究”課題結題評審會在深圳召開,廣東省住建廳副廳長陳英松對此予以高度評價,他認為,標準化設計是住宅產業化的基礎和核心,對推進住宅產業化進程,實現住宅產業的可持續性發展大有裨益。他要求深圳市進一步加大試點的力度,加快試點的總結和推廣,加快住宅產業化發展步伐。
                   可見,無論是政府官方,還是民間企業,對住宅產業化都有了足夠的關注和重視,這似乎向人們預示著:住宅產業化的春天真的來了!
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